一、结论先行：四条处理规则与三个时间点
建设工程质量不符合约定，法律给发包人配置的救济手段是法定的，不以合同有明确约定为前提；但要真正减少损失、拿到修复费用，必须按固定顺序走完"通知—修复—主张费用"三步，顺序错了可能直接输掉请求。先把四条规则和三个时间点放在前面。
- 请求无偿修理、返工、改建。因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建（《民法典》第八百零一条前段）。
- 逾期交付的违约责任。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任（《民法典》第八百零一条后段）。
- 修复费用的主张以"通知"为前提。因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持；承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，法释〔2026〕12号，第十六条）。
- 合理使用期内的损害赔偿责任。因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任（《民法典》第八百零二条）。
围绕质量责任，有三个时间点决定权利义务走向：
- T1 竣工验收：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收（《民法典》第七百九十九条）。
- T2 保修期起算：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算（《建设工程质量管理条例》第四十条第二款）。
- T3 质量保证金返还期限起算：建设工程施工合同解除的，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数的，人民法院应予支持；工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算，施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算（法释〔2026〕12号第十四条）。
二、三个容易混用的概念：质量不符合约定、质量缺陷、折价补偿
质量不符合约定指施工成果与合同约定的质量标准不一致，包括与合同约定的国家标准、行业标准、设计文件要求不一致。它评价的是"交付物与约定之间的差距"，属于合同责任范畴，主要依据是《民法典》第八百零一条、第八百零二条。
质量缺陷与保修责任指的是工程在保修范围和保修期限内出现质量问题时的法定保修义务。《建设工程质量管理条例》确立了质量保修制度，要求承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时出具质量保修书，明确保修范围、保修期限和保修责任（第三十九条）；并规定了各类工程的最低保修期限（第四十条）。
折价补偿是合同无效但工程质量合格时的处理方式。依《民法典》第七百九十三条第一款，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人；法释〔2026〕12号第十一条进一步明确，"参照合同关于工程价款的约定"包括参照合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。同一解释第十二条规定，合同无效且工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
| 概念 | 成立前提 | 主要依据 | 典型救济 | 关键期限 |
|---|---|---|---|---|
| 质量不符合约定 | 合同有效，交付成果与约定标准不一致 | 民法典第八百零一条、第八百零二条 | 修理、返工、改建；减价；赔偿损失 | 受诉讼时效约束 |
| 质量缺陷与保修责任 | 工程已竣工验收合格，问题出现在保修范围与保修期内 | 建设工程质量管理条例第三十九条、第四十条 | 要求施工单位履行保修义务并赔偿损失 | 按法定最低保修期限，自竣工验收合格之日起算 |
| 折价补偿 | 施工合同无效，但工程质量合格 | 民法典第七百九十三条；法释〔2026〕12号第十一条、第十二条 | 参照合同关于工程价款的约定折价补偿 | 受诉讼时效约束 |
三、救济路径的选择与边界
四条路径并不是可以随意挑选的选项，每一条都有自己的成立条件和程序限制。
| 救济路径 | 成立条件 | 主要依据 | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 请求修理、返工、改建 | 因施工人原因造成质量不符合约定 | 民法典第八百零一条前段 | 须给予"合理期限"，不能跳过修复直接主张费用 |
| 请求减少工程价款（减价） | 履行不符合约定，按质论价 | 民法典第五百七十七条、第五百八十二条 | 减价幅度的计算方法各地做法不一，主张方需举证 |
| 请求承担修复费用 | 已通知，且承包人拒绝修复或合理期限内未修复至符合约定，发包人已实际修复 | 法释〔2026〕12号第十六条第二款 | 限于"合理修复费用"，需有修复必要性、范围与造价依据 |
| 请求赔偿损失 | 质量不符合约定造成其他实际损失 | 民法典第五百七十七条、第八百零一条 | 因果关系与损失数额由主张方举证 |
| 解除合同 | 质量问题达到根本违约程度 | 民法典第五百六十三条 | 工程已完工时解除的后果复杂，实务中较为慎重 |
四、通知前置：新规则改变了什么
法释〔2026〕12号第十六条共两款，需要逐句拆开来看。第一款规定，因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。这里被排除的诉讼请求是"先行支付"，即工程尚未实际修复就要求承包人先付钱。
第二款规定，承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。支持的前提有两层：一是客观上存在"承包人拒绝修复"或者"未修复至符合约定"的状态；二是发包人已经实际完成修复。
据此形成的操作顺序是固定的：书面通知 → 给予合理期限 → 固定承包人拒绝修复或修复不合格的证据 → 自行修复或另行委托第三人修复 → 保留修复合同、发票、结算与造价依据 → 主张合理修复费用。
五、修复费用、减价与折价补偿的计算口径
三者容易混用，但计算基础完全不同，混用会直接导致主张金额缺乏依据。
- 修复费用：按实际发生的合理费用确定，需要修复方案与必要性说明、修复施工合同、发票、结算材料；双方对修复范围或造价有争议时，可通过司法鉴定确定。
- 减价（减少支付工程价款）：通常以"合同约定价与实际价值之间的差额"或"质量缺陷造成的价值损失"为思路，具体计算方法各地掌握不一。
- 折价补偿：适用于合同无效但质量合格的情形，参照合同关于工程价款的约定确定（法释〔2026〕12号第十一条；第十二条允许当事人就折价补偿款达成协议并按协议确定权利义务）。
- 固定总价合同解除后的已施工部分价款：当事人没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定（法释〔2026〕12号第十条）。
六、保修期与质量保证金：两个期限不能互相替代
保修期解决的是"多久之内施工单位还要来修"。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。保修期自竣工验收合格之日起计算（《建设工程质量管理条例》第四十条）。
质量保证金解决的是"预留多长时间、以什么为基数"。法释〔2026〕12号第十四条规定了三层规则：施工合同解除的，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算，人民法院应予支持，返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算；施工合同无效且工程未完工的，承包人主张以应得折价补偿款为基数计算，人民法院应予支持，返还期限从承包人退场之日起算。
| 比较项 | 保修期 | 质量保证金（缺陷责任期） |
|---|---|---|
| 解决的问题 | 施工单位在多长时间内承担保修义务 | 发包人预留多少、预留多久、何时返还 |
| 起算点 | 竣工验收合格之日 | 前引三种情形分别自承包人退场之日或合同解除之日起算 |
| 基数 | 不涉及金额基数 | 解除情形为承包人的应得工程价款；无效且未完工情形为应得折价补偿款 |
| 主要依据 | 建设工程质量管理条例第四十条 | 法释〔2026〕12号第十四条 |
七、常见问题
问：工程已经竣工验收合格，还能主张质量不符合约定吗？
可以。竣工验收合格证明的是当时的验收结论，既不等于免除了保修范围和保修期限内的责任（《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条），也不影响发包人就验收时已发现但未解决的问题主张权利。同时应注意《民法典》第七百九十九条关于及时验收的要求，长期不组织验收可能被作出对发包人不利的认定。
问：承包人已经退场、联系不上，发包人可以直接扣款或直接起诉要钱吗？
不建议。法定路径是先通知。通知应当以可留痕的方式作出，例如书面函件并邮寄、通过监理或项目管理单位转达、通过合同约定的送达地址和电子送达方式送达。承包人失去联系并不当然免除通知义务，但可以作为"已尽通知努力"的事实予以固定。就直接从工程款中扣除修复费用而言，无合同特别约定时存在被认定为不当扣款的风险，实务中存在争议。
问：能否直接从质量保证金中扣除修复费用？
取决于合同约定与款项性质。合同明确约定可以从质量保证金中扣除修复费用的，通常按约定处理；无约定时，宜先按通知、修复、结算或诉讼程序确定费用，再主张抵扣，径行扣除容易引发新的争议。
问：工程款尚未结算，发包人能以质量不合格为由拒付全部工程款吗？
不宜简单拒付。质量不符合约定与工程款支付义务并非完全对应，通常应按减价、修复费用或损失的逻辑分别主张；全额拒付可能被认定为发包人违约。
问：质量保证金返还期限从"退场之日"起算有什么实际意义？
它避免了以"验收合格""结算完成"为条件而无限期拖延返还，对承包人更为有利；对发包人而言，则意味着在解除合同的情形下，保障质量的方式更应依赖合同约定的质量保证金比例、扣除条件和证据固定，而不是拖延返还时点。
八、实务提示与法条依据
律师提示：三个动作决定成败——书面通知并保留送达证据；给出明确、合理的修复期限；自行修复前固定"承包人拒绝修复或未修复至符合约定"的证据，修复后完整保留费用凭证。发包人在签约阶段还可以把修复程序、修复费用的计算与扣除方式、通知的送达地址一并写入合同，把诉讼中的争议点前置为合同条款；承包人在收到质量异议通知后，应当在期限内以书面方式回应并安排修复，避免因"逾期未修复"而直接承担修复费用。
法条与依据核验：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十二条、第七百九十三条、第七百九十九条、第八百零一条、第八百零二条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，2026年3月17日最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，自2026年6月30日起施行）第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十三条；《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号公布，2019年修订）第三十九条、第四十条。特别说明：法释〔2026〕12号系 2026 年新出司法解释，其第二十三条明确，本解释施行后人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件适用本解释；本解释施行后最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。因此，2026 年 6 月 30 日之前的裁判文书、既往文章中引用的旧规则，不能等同于现行规则；本文所引建设工程施工合同纠纷领域的司法解释条文均以法释〔2026〕12号为准。本文所引全部条文序号依现行有效版本标注，请以全国人民代表大会、最高人民法院、国务院公布的官方文本为准。
