一、物业不作为可以拒交物业费吗？武汉民商事律师荣郑：最好不要
物业公司不打扫卫生、保安不到位、绿化没人管——很多业主的反应就是"不交物业费"。但司法实践中，物业服务存在瑕疵不等于业主有权完全拒交物业费。法院通常支持的是减免部分物业费而非全额拒交——根据物业服务的具体瑕疵程度酌情扣减10%到30%。全额拒交会被物业公司反过来起诉并申请支付令，业主不但要补齐物业费还要付违约金。正确做法是先书面要求物业整改，保留证据，如物业拒不整改再起诉要求物业承担违约责任。
二、怎么换掉不满意的物业公司？成立业委会是第一步
根据《民法典》第九百四十条，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。更换物业公司的流程：第一步，20%以上业主联名提议召开业主大会；第二步，业主大会就更换物业进行表决，需要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意；第三步，与新物业公司签订合同并由业委会通知旧物业退出。荣郑律师特别提示：旧物业公司拒不退出的纠纷非常常见——此时需要通过诉讼请求法院判令物业退出并移交资料。
三、物业纠纷中业主最容易忽视的证据
物业纠纷的核心证据：物业服务合同的完整版本（找开发商或业委会索要）、每次投诉的时间内容和物业的回复或不予回复记录（微信截屏和快递单号）、小区现状的视频和照片（带时间戳和地点标识）、同类小区同等服务水平的市场价参考（用于主张物业费减免比例）、因物业失职导致业主具体损失的证据（如漏水致装修损毁的维修费用凭证）。
