一、结论先行：登记簿推定效力与三条救济路径
不动产登记簿记载的内容与真实权利状态不一致时，真实权利人并不因为"登记簿是别人的名字"就丧失权利。可供选择的救济路径有三条，且相互之间可以衔接使用：
- 更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正（《民法典》第二百二十条第一款）。
- 异议登记＋物权确认之诉：登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效，但异议登记失效不影响此后的物权确认之诉（《民法典》第二百二十条第二款、《民法典物权编解释（一）》第三条）。
- 损害赔偿：因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任，赔偿后可以向造成登记错误的人追偿；当事人提供虚假材料申请登记造成他人损害的，应当承担赔偿责任（《民法典》第二百二十二条）。
一个贯穿全文的前提是：不动产登记簿具有推定效力，但推定可以被推翻。主张登记错误的一方负举证责任，一旦举证成功，登记簿的记载就应当被更正；反之，登记簿的记载继续作为物权归属的依据。
二、登记簿为什么"说了算"：推定效力与登记生效主义
《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。这是不动产物权变动的登记生效主义。与之配套的是第二百一十六条第一款：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第二百一十七条进一步区分了登记簿与权属证书的效力顺位：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。也就是说，不动产权属证书只是"证明"，登记簿才是"根据"，两者冲突时以登记簿为准，除非能举证登记簿本身有误。
登记簿的推定效力不是绝对的。《民法典物权编解释（一）》第二条明确：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，人民法院应予支持。这一条是真实权利人启动救济的请求权基础，也把举证责任分配给了主张登记错误的一方。
需要注意的是，物权变动的原因行为与物权变动本身要分开看。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，合同有效不能推出已经取得物权，登记被撤销也不能反过来推出合同必然无效，两者的判断标准不同。
三、路径一：更正登记的条件、材料与登记机构的处理
《民法典》第二百二十条第一款把更正登记的触发条件规定为两种情形之一：其一，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；其二，有证据证明登记确有错误。第一种情形是当事人合意，实践中较少见；第二种情形是实务主战场，申请人需要提交足以证明登记错误的证据。
更正登记的常见材料通常包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、证明登记错误的材料（如原始购房合同、付款凭证、生效裁判文书、继承文书等）。依《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十个工作日内办结登记手续，具体期限与材料清单各地登记机构另有细化要求，办理前应当查询当地办事指南。
更正登记解决的是登记簿的记载问题，它不解决当事人之间的实体权利争议。如果登记簿记载的权利人拒绝配合更正，登记机构通常不会仅凭一方的陈述直接改登记——这正是异议登记制度存在的意义。
四、路径二：异议登记与物权确认之诉的衔接
《民法典》第二百二十条第二款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
这里的"提起诉讼"，指的是就物权归属提起的民事诉讼。异议登记的效力有三层：
- 阻断第三人的善意。《民法典物权编解释（一）》第十五条第一项明确，受让人知道登记簿上存在有效的异议登记，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。换言之，异议登记一旦作出，此后受让该不动产的第三人就难以主张自己是善意。
- 不影响后续的确权之诉。《民法典物权编解释（一）》第三条规定，异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼请求确认物权归属的，应当依法受理；异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
- 可能产生赔偿责任。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《民法典》第二百二十条第二款后段）。因此申请人不能把异议登记当作"零成本的骚扰手段"。
五、路径三：登记机构错误登记的赔偿责任
《民法典》第二百二十二条规定：当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿。
这条规定同时确立了两类责任主体、两套追偿逻辑：
- 虚假材料申请人的责任：这是过错方的直接责任，不因登记机构是否尽到审查义务而免除。
- 登记机构的责任：属于无过错责任还是过错责任，条文未作区分；登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿，实际形成"先赔后追"的结构。
关于赔偿范围，实务中通常以直接损失为限，例如已经发生的交易价款损失、为维权支出的合理费用等；能否包括房屋涨价的可得利益部分，各地裁判尺度并不完全统一，实务中存在争议。另需注意，不动产登记机构属于行政机关，其赔偿责任的请求权基础与程序究竟走民事赔偿还是国家赔偿，理论上与实务上均有讨论，实务中存在争议，起诉前应先确认当地的立案口径。
六、善意取得：真实权利人能否追回
登记错误之所以棘手，是因为它常与无权处分叠加出现：登记簿记载的权利人并非真实权利人，其与第三人交易并完成过户。《民法典》第三百一十一条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列三项情形时，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
- 受让人受让该不动产或者动产时是善意；
- 以合理的价格转让；
- 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
三项要件必须同时成立。第二款规定，受让人据此取得所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿；第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
《民法典物权编解释（一）》对这三项要件作了细化，是判断善意取得能否成立的主要依据：
| 要件 | 细化规则 | 依据 |
|---|---|---|
| 善意（不动产） | 受让人知道登记簿上存在有效异议登记、预告登记有效期内未经预告登记权利人同意、登记簿已记载查封等限制事项、知道登记簿记载的权利主体错误、知道他人已依法享有不动产物权，应认定其知道转让人无处分权；真实权利人能证明受让人应当知道的，认定其有重大过失 | 解释（一）第十五条 |
| 善意（动产） | 受让动产时，交易的对象、场所或者时机不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失 | 解释（一）第十六条 |
| "受让时"的时点 | 指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时 | 解释（一）第十七条 |
| 合理价格 | 根据标的物性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯综合认定 | 解释（一）第十八条 |
| 排除情形 | 转让合同被认定无效或者被撤销的，受让人主张善意取得所有权，人民法院不予支持 | 解释（一）第二十条 |
由此可见，真实权利人对抗善意取得最有效的抓手是前两项——证明受让人并非善意，或者价格明显不合理。而异议登记正是把"善意"这一要件提前打掉的最直接手段。至于他人伪造材料、冒用权利人名义办理过户（冒名处分）的情形能否适用善意取得，各地裁判分歧较大，有观点认为冒名行为并非"无处分权人处分"，处分行为对权利人不发生效力，不适用善意取得，实务中存在争议。
七、三条路径的对比与实务选择
| 比较项 | 更正登记 | 异议登记＋确权之诉 | 损害赔偿 |
|---|---|---|---|
| 性质 | 登记机构的行政程序 | 临时性登记限制＋民事诉讼 | 赔偿请求 |
| 启动主体 | 权利人、利害关系人 | 利害关系人 | 因登记错误受损的人 |
| 核心条件 | 登记权利人书面同意，或有证据证明登记确有错误 | 登记权利人不同意更正；十五日内起诉 | 存在登记错误并造成损害 |
| 关键期限 | 无特别法定期限（登记机构受理后按期办结） | 异议登记之日起十五日 | 赔偿请求权受时效约束 |
| 直接效果 | 改变登记簿的记载 | 阻断第三人善意、锁定争议 | 填补损失，不改变物权归属 |
| 法律依据 | 《民法典》第二百二十条第一款 | 《民法典》第二百二十条第二款；解释（一）第三条、第十五条 | 《民法典》第二百二十二条 |
实务中的组合方案通常是：发现登记错误后立即申请异议登记，同时准备确权之诉；胜诉后凭生效法律文书申请更正登记；如果期间不动产已被处分且无法追回，再评估向无处分权人和登记机构主张赔偿。这条路线的顺序不能颠倒，因为一旦错过异议登记的十五日起诉期，第三人善意取得的空间就会打开。
八、常见问题与依据核验
问：登记簿写错了，能不能直接起诉登记机构要求改登记？
应当区分民事争议与行政争议。物权归属属于民事争议，应通过民事诉讼解决；请求确认物权归属的，依《民法典物权编解释（一）》第一条、第二条提起民事诉讼，人民法院应当依法受理。取得生效裁判后，再凭裁判文书向登记机构申请更正登记。
问：异议登记后十五日内没有起诉，会有什么后果？
异议登记失效。但依《民法典物权编解释（一）》第三条，异议登记失效不影响此后提起物权确认之诉，也不影响法院对案件的实体审理。真正的风险在于失效期间不动产被转让给善意第三人，从而被善意取得。
问：房子被人伪造材料卖掉并过户，还能要回来吗？
取决于受让人是否构成善意取得。若能证明受让人在受让时知道登记簿记载错误、存在有效异议登记，或者价格明显不合理，则不成立善意取得，可以请求确认物权并追回；反之，只能向无处分权人请求损害赔偿，并评估登记机构的赔偿责任。
问：异议登记不当会有什么后果？
依《民法典》第二百二十条第二款后段，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。申请人应当避免以异议登记作为长期"占位"手段。
问：登记机构赔偿的范围有多大？
《民法典》第二百二十二条未明确范围。实务中一般以实际发生的直接损失为限，是否包括可得利益以及赔偿程序的性质，各地裁判尺度并不完全统一，实务中存在争议，主张前应先核查当地口径。
法条与依据核验：《中华人民共和国民法典》第二百零九条（不动产登记生效）、第二百一十五条（区分原则）、第二百一十六条（登记簿是物权归属和内容的根据）、第二百一十七条（权属证书与登记簿不一致的处理）、第二百二十条（更正登记与异议登记）、第二百二十二条（登记错误赔偿责任）、第三百一十一条（善意取得）、第三百一十二条（遗失物的追回）、第三百一十三条（善意取得后动产上原有权利的消灭）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第一条、第二条、第三条、第四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条；《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）关于登记簿、依申请登记与办结期限的规定。特别说明：本文所引法律与司法解释的条文序号均按现行有效版本标注；《民法典》自2021年1月1日起施行，物权编解释（一）与《民法典》同步施行。本文第五节关于登记机构赔偿责任的性质与范围、第六节关于冒名处分能否适用善意取得，各地裁判尺度并不完全统一，已在正文逐处标注"实务中存在争议"；本文不引用任何具体案号，办理具体案件时应结合登记材料、交易过程与当地裁判倾向判断，并请以全国人大、最高人民法院官方公布文本为准。
