一、结论先行：认购书是预约，定金退不退看「因谁未能签约」
商品房认购书、订购书、预订书在性质上通常属于预约合同，即当事人约定在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同的协议（《民法典》第四百九十五条）。围绕定金，可以先把结论列清：
- 因一方原因未能订立商品房买卖合同：按照法律关于定金的规定处理，即交付定金一方违约无权要求返还，收受定金一方违约应当双倍返还（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条；《民法典》第五百八十七条）。
- 因不可归责于当事人双方的事由未能订立：出卖人应当将定金返还买受人（同条后段）。这是返还请求权，不是违约赔偿请求权。
- 定金数额上限：不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力（《民法典》第五百八十六条第二款）。
- 认购书可能被认定为本约：认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同（上述解释第五条）。
- 出卖人未取得预售许可：订立的商品房预售合同应当认定无效，但起诉前取得预售许可证明的可以认定有效（上述解释第二条；《城市房地产管理法》第四十五条）。
这五条构成认购书纠纷的基本判断框架。实务中最常见的争议并不是「认购书有没有效力」，而是「到底是谁的原因导致没有签正式合同」，以及「交的那笔钱在法律上是定金还是预付款」。
二、预约与本约的区分：两条不同的救济路径
预约合同与本约合同的区别，决定了守约方可以请求什么。预约的债务是「订立本约」，本约的债务是「交付房屋并移转所有权、支付价款」。因此，在认购书阶段，买受人一般不能直接请求交付房屋，只能请求对方承担预约的违约责任；而一旦认购书被认定为本约，买受人可以请求继续履行、交付房屋并办理产权登记。
| 比较项 | 认购书构成预约 | 认购书被认定为本约 |
|---|---|---|
| 认定依据 | 《民法典》第四百九十五条；约定将来订立买卖合同 | 解释第五条：具备《商品房销售管理办法》第十六条主要内容，且已按约收受购房款 |
| 主要债务 | 订立本约（磋商并签约） | 交付房屋、移转所有权；支付价款 |
| 违约救济 | 请求承担预约违约责任；定金罚则 | 请求继续履行、解除合同并赔偿损失 |
| 能否直接要求交房 | 一般不能 | 可以 |
| 常见争点 | 谁的原因未签约、定金性质 | 条款是否齐备、房款是否已实际收受 |
判断是否构成本约，需要同时满足两个条件：条款齐备与价款已收。仅有认购意向、仅支付小额定金或意向金，通常不足以构成本约。实务中也有法院在条款极为完备、房屋已特定化且买受人已支付大部分房款的情况下认定为本约，个案判断存在差异。
三、定金罚则的适用与百分之二十上限
定金合同是实践性合同，自实际交付定金时成立；实际交付的数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额（《民法典》第五百八十六条第一款、第三款）。定金的担保功能通过「罚则」实现：给付定金一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金一方同样情形下，应当双倍返还定金（第五百八十七条）。
适用定金罚则有两个容易被忽略的限制：
- 必须达到「致使不能实现合同目的」的程度。轻微迟延、部分履行瑕疵通常不触发定金罚则，只产生一般违约责任。
- 定金与违约金不能并用。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款（《民法典》第五百八十八条第一款）。
另一个高频争议是款项性质。名为「订金」「意向金」「诚意金」「认筹金」，合同中也未约定罚则的，一般不认定为定金，而是预付款或者借款性质，原则上应当返还；反之，即使名称写的是「诚意金」，但条款明确约定了「不予退还」「双倍返还」，也可能被认定为具有定金性质。名称不是决定性的，条款内容与是否实际交付才是。
四、三类退还情形与举证分配
| 情形 | 典型事实 | 定金处理 | 举证重点 |
|---|---|---|---|
| 买受人原因未签约 | 无正当理由拒签、资金不到位、临时压价、反悔不买 | 无权请求返还 | 出卖人需证明已按约通知签约、条款与本约一致、买受人拒绝 |
| 出卖人原因未签约 | 另行高价出售、擅自变更房屋位置或面积、拒绝按认购书条件签约 | 双倍返还 | 买受人需证明认购书条款、自己已具备签约条件、出卖人拒绝或另售 |
| 不可归责于双方 | 限购政策出台致丧失购房资格、贷款审批未通过且合同未约定风险负担、规划调整 | 应当返还（不适用罚则） | 双方均需就政策时点、审批结果、合同约定举证 |
第三类是争议最集中的区域。限购、限贷政策在签约后出台，通常被认为属于不可归责于双方的事由；但如果认购书已明确约定「贷款未获批准由买受人自行补足房款」，则贷款失败转化为买受人的履约风险，此时再主张返还定金难以获得支持。政策出台时点与认购书签署时点的先后，往往是决定性事实。
五、出卖人未取得预售许可对认购书的影响
《城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售的四项条件：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
未取得预售许可证明而订立商品房预售合同的，应当认定无效，但起诉前取得预售许可证明的可以认定有效（上述解释第二条）。问题在于：认购书属于预约，是否也因缺少预售许可而无效？对此实务中存在争议。一种观点认为预约独立于本约，其效力不受预售许可影响；另一种观点认为，若认购书已具备本约主要内容，则应按本约规则审查效力。因此在起诉前核实项目是否已取得预售许可，是代理此类案件的第一步。
六、谈判与诉讼的操作要点
- 先固定款项性质。调取认购书、收款收据、转账凭证、POS 单，确认收款主体是开发商还是第三方销售代理；收款主体不一致会影响责任承担。
- 再固定通知与催告。出卖人主张买受人拒签的，应提交书面签约通知及送达凭证；买受人主张出卖人拒绝签约或另售的，应提交网签记录、备案信息、销售宣传材料。
- 核对条款是否被单方变更。正式合同文本与认购书约定不一致（价格、面积、交付标准、车位），可作为买受人拒签的正当理由。
- 注意诉讼请求的写法。请求返还定金与请求双倍返还是两个不同的请求基础，前者基于不当得利或合同解除后的返还，后者基于定金罚则，混淆会被释明变更。
七、常见问题与实务提示
问：认购书上写的是「定金」，但只交了收据没签合同，能退吗？
定金合同自实际交付定金时成立，不以单独签订定金合同为要件，收据载明「定金」并有转账记录的，通常可以认定定金关系成立。能否退还要回到「因谁的原因未签约」这一判断。
问：定金超过房款百分之二十的部分怎么处理？
超过部分不产生定金效力（《民法典》第五百八十六条第二款），即该部分不适用罚则，应按预付款处理，原则上应当返还。实践中可以把总款拆分为「定金部分」与「超出部分」分别主张。
问：开发商说认购书里约定了「定金一律不退」，这条有效吗？
该条款不能排除法定规则。若未能签约不可归责于买受人，仍应返还；若该条款被认定为不合理免除出卖人责任、加重买受人责任的格式条款，可能被认定无效。是否属于格式条款需审查是否履行提示说明义务。
问：签了认购书后又看中别的房子，直接不买会怎样？
通常构成买受人违约，无权请求返还定金。若认购书中另约定违约金，出卖人可以选择适用违约金或者定金条款，但不能两者并用。
问：限购政策出台导致没有购房资格，定金能全退吗？
一般可以主张属于不可归责于双方的事由，请求返还定金。但若合同已就政策风险作出明确安排，或买受人在签约时即不符合购房条件而隐瞒，结论可能不同。此类争议个案差异较大。
问：认购书里的房屋面积和正式合同不一致，我能拒签吗？
可以。认购书约定的房屋位置、面积、价格、交付标准属于核心条款，出卖人单方变更导致无法达成一致的，一般可认定为其原因未能签约，买受人可主张双倍返还定金。
律师提示：认购书纠纷的胜负往往不在法律适用，而在证据顺序。建议按「款项性质—签约通知—条款比对—政策时点」四步固定事实，再决定主张返还还是双倍返还。对于开发商一方，则应在认购书中明确签约期限、通知方式与贷款风险负担，避免条款模糊导致定金罚则无法适用。
法条与依据核验：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条（预约合同）、第五百八十六条（定金合同、百分之二十上限）、第五百八十七条（定金罚则）、第五百八十八条（违约金与定金的选择）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003 年制定，2020 年 12 月修正）第二条（未取得预售许可的预售合同效力）、第四条（认购、订购、预订收受定金的处理）、第五条（认购协议认定为本约的条件）；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条（商品房预售的四项条件）；《商品房销售管理办法》第十六条（商品房买卖合同主要内容）。特别说明：认购书在未取得预售许可时是否无效，司法解释未直接规定，实务中存在争议，已在正文标注；限购、限贷政策出台是否构成不可归责于双方的事由，需结合合同约定与政策时点个案判断；《商品房销售管理办法》为部门规章，其第十六条仅作为认定本约的条款齐备标准，不单独产生合同效力。本文未引用具体裁判文书与案号，条文序号依现行有效文本标注，请以全国人大、最高人民法院官方公布文本为准。
